觀日大地  東區買屋 / 東區買房 - 新竹超級房仲【觀日大地】皇宮別墅・室內車位・有管理

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1368 萬
參考單價：28.36 萬/坪
地址：新竹市東區新香街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：觀日大地
格局： 3房(室) 2廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：48.24 坪 (不含車位面積)
主建物面積：33.959 坪
附屬建物面積：5.69 坪
其他面積：8.591 坪
土地面積：37.456 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：平面式車位

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 價格與坪數具競爭力：總價 1,368 萬，單價約 28.36 萬/坪，含室內車位。 2. 土地持分大：建坪約 48 坪，土地面積近 37.5 坪，適合重視土地保值者。 3. 社區管理完善：全天警衛、代收垃圾，且配備游泳池與健身房。 4. 屋況良好：電線管路全數更新，裝修乾淨明亮，附贈家俱家電可談。
劣勢	1. 屋齡較高：約 31 年，可能影響銀行貸款成數或未來轉手流動性。 2. 樓層垂直交通：為整棟透天（4 樓），若無電梯對長者或不方便上下。 3. 固定持有成本：每月管理費 1,200 元及老舊房屋後續維護費用。
機會	1. 區域發展潛力：鄰近新竹園區，工作人口穩定，租賃或自住需求強勁。 2. 議價空間：屋主誠意出售，價格與附贈項目有談價空間。 3. 居住品質升級：前庭後院設計，適合家庭互動或未來自行改造風格。
威脅	1. 維護風險：老舊房屋可能存在管線老舊、防水等隱形工程問題。 2. 市場流動性：高樓層透天若無電梯，在二手市場的買家群體較有限。 3. 區域房價波動：受整體房地產市場趨勢影響，投資回報需謹慎評估。

2. 物件評論

這棟位於新竹東區香山生活圈的大戶別墅，從購屋者的角度來看，值得列為優先考察名單，但需依個人實際需求做最後取捨。

主要推薦理由在於其**「高性價比」與「生活機能」**的結合。單價 28 萬左右在新竹擁有近 37 坪土地持分及室內車位，且位於有管理、設施齊全的社區，對於在園區工作、重視通勤便利與子女安全的家庭而言，是極具吸引力的選擇。此外，屋內電線管路已更新且附贈家電，可省下一筆整修預算，實現快速入住。

然而，必須注意的關鍵風險在於**「屋齡」與「樓層高度」**。31 年的建案需預留潛在維修預算（如管線、外牆防水等），而四樓透天若缺乏電梯，對高齡長輩或長期居住舒適度可能有影響。建議在簽約前委託專業人員進行更詳細的結構勘驗，並確認貸款額度是否因屋齡受限，若能接受老舊社區的低密環境，此物件具備相當高的自住價值與土地保值潛力。